「登記は、しばらくそのままでいい」と思っていた人へ
親が亡くなって、家や土地を引き継いだ。
そのうち手続きをしようと思っているうちに、一年が過ぎた。
この記事にたどり着く人は、だいたいそのあたりだと思います。
私も、役所の封筒を「あとで開ける箱」に入れる癖があります。
あの箱は、開けるまで何も減りません。
先に結論を書きます。
期限は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内。
2024年4月1日より前に知っていた分は、2027年3月31日までです。
読み終わると、自分の締切日と、今日やることが決まります。
あと1つ。
すぐに分け方が決まらなくても、義務だけ先に果たす方法があります。
いつまでにやればいいのか
相続登記の申請義務は、2024年4月1日から始まりました。
法務省の説明では、期限の数え方はこうです。
不動産を相続で取得したことを「知った日」から3年以内。
亡くなった日からではありません（2026年8月7日に確認）。
ここは間違えやすいところです。
親の死は知っていたが、遠方に土地があることを後から知った。
その場合、3年の起算はあとから知った日になります。
制度が始まる前の相続にも、義務はかかります。
2024年4月1日より前に相続で取得したことを知っていた不動産は、2027年3月31日が期限。
何十年も前の相続でも対象です。
もう1本、別の期限があります。
遺産分割が成立した場合、その内容に応じた登記を、成立の日から3年以内にする必要があります。
つまり期限は2段構えです。
まだ遺産分割をしていない場合はどうなるか。
相続人全員が法定相続分の割合で共有した状態になります。
そのため、自分は要らないと思っている人にも義務が生じる。
ただし、遺産分割が調って所有者が別の人になれば、その人以外の義務はなくなります。
「兄が相続した不動産の登記を、弟の自分もしなければならないのか」という問いへの答えは、いいえです。
過料はどういう順番で科されるのか
正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
ただし、期限を1日過ぎたら自動的に請求書が届く、という仕組みではありません。
法務省が示している流れは3段階です。
- 登記官が義務違反を把握し、登記をするよう催告する。
- 期限内に登記されなければ、登記官が裁判所へ通知。
- 裁判所が要件を判断し、過料を科す裁判を行う。
催告を受けたあとで説明をして、登記官が「正当な理由」を認めた場合は、裁判所への通知は行われません。
そこに一段クッションがあります。
その「正当な理由」も、法務省が例を挙げています。
- 相続人が極めて多数で、戸籍の収集などに時間がかかる場合。
- 遺言の有効性や遺産の範囲を相続人の間で争っている場合。
- 義務を負う人自身に重病その他これに準ずる事情があるとき。
- 配偶者からの暴力の被害者などで、避難を余儀なくされている状態。
- 経済的に困窮していて、申請の費用を負担する能力がない場合。
これに当てはまらなくても、個別の事情によっては認められることがあります。
逆に言えば、「忙しかった」「面倒だった」は説明になりません。
手続きの流れ（5つのステップ）
- 亡くなった方の遺言があるかを確かめる。
- 戸籍をたどって、相続人を確定する。
- 不動産の内容を登記事項証明書で確認する。
- 遺産分割協議をして、誰が取得するかを決める。
- 管轄の法務局へ相続登記を申請する。
いちばん時間がかかるのは、2つめの戸籍集めです。
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をそろえる必要があるからです。
本籍地が何度も動いていると、取り寄せだけで数週間かかります。
ここで使えるのが法定相続情報証明制度。
戸籍一式と関係図を法務局に出すと、登記官が確認して一覧図の写しを交付してくれます。
その1枚が、以後の手続きで戸籍の束の代わりになる。
銀行の名義変更や証券の手続きでも使えるので、1回作れば何度も効きます。
戸籍の束を持ち歩かずに済む。
それだけで、ずいぶん気が楽になります。
分け方が決まらないときの、相続人申告登記
3年以内に話し合いがまとまりそうにない。
そういう場合のために、相続人申告登記という簡易な方法が用意されています。
登記簿上の所有者が亡くなったこと、自分がその相続人であることを、期限内に登記官へ申し出る手続きです。
特定の相続人が単独で申し出ることができます。
他の相続人の分をまとめて代理で申し出ることも可能です。
ただし、限界が2つあります。
1つは、申し出をした相続人についてだけ義務を果たしたとみなされること。
相続人全員が義務を果たすには、全員がそれぞれ申し出る必要があります。
もう1つが重要です。
相続人申告登記は、不動産の権利関係を公示するものではありません。
相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合には、あらためて相続登記が要ります。
かかるお金の話
相続登記には登録免許税がかかります。
相続による土地の所有権移転登記の税率は、土地の価額の1000分の4です。
1,000万円の評価なら4万円、という計算になります。
ここに免税措置があります。
不動産の価額が100万円以下の土地については、登録免許税が課されません。
期間は2018年11月15日から2027年3月31日までです（2026年8月7日に確認）。
注意点が1つ。
この免税を受けるには、申請書に租税特別措置法の該当条項による非課税である旨を記載する必要があります。
書かなければ適用されません。
証明書の手数料も書いておきます。
登記事項証明書は、書面請求で1通600円。
オンライン請求なら、郵送での受け取りが520円、窓口での受け取りが490円です（2025年4月1日から）。
自分で申請するか、司法書士に頼むか。
法務局では登記手続案内という予約制の相談も行われています。
権利関係が単純なら自分で、相続人が多いなら専門家に、という分かれ方が多いようです。
売る予定があるなら、順番が変わります
ここまでは「義務をどう果たすか」の話でした。
売る可能性があるなら、話が変わります。
売却には登記上の名義が売主本人になっている必要があるからです。
相続人申告登記では足りません。
つまり、売る前提なら遺産分割まで進めて相続登記をする、という順番に絞られます。
そして、その話し合いには金額の目安があったほうが早い。
順番の全体像は別の記事にまとめました。
相続した実家を売るまでの手順と必要書類を見ると、登記をどこに置けばいいか、査定をどこへ頼むかまで分かります。
ひとつ振り分けを。
その不動産が小田急沿線にあるなら、選べる相手の条件が他の地域と違います。
そこだけ先に見るなら、小田急沿線に物件がある場合の選択肢へ。
この記事の立ち位置
私は1974年生まれの団塊ジュニアです。
人材会社をやっていました。
自分でも転職を5回、6社を渡り歩いています。
司法書士でも弁護士でもありません。
だからこの記事では、法務省と法務局が公表している内容だけを整理しました。
個別の判断は書いていません。
……と書いておいて何ですが、「正当な理由」に当たるかどうかは、結局のところ個別判断です。
迷ったら、法務局の登記手続案内か司法書士に聞くのがいちばん早い。
相談だけなら、費用も時間も大きくは減りません。
期限の話をしましたが、急かすつもりはありません。
締切が分かれば、逆算して落ち着いて動けます。
それだけの話です。
この記事の内容は2026年8月7日時点で確認したものです。
制度も手数料も変わります。
最新は法務省・法務局の公表内容でご確認ください。
この記事を書いた私がどういう人間かは、運営者情報のページに書いた経歴をご覧ください。
