不動産投資は、多くの人には向きません。
ただ、向く人には向きます。
このページでは、向く人と向かない人をはっきり分けて書きます。
「向かない人」に当てはまる方には勧めません。
「向く人」に当てはまる方には、勧めます。
どちらとも言わずにぼかすほうが、かえって不親切でしょう。
私自身も一棟持っています。
だから、儲け話として書くことも、頭ごなしに危ないと書くこともしません。
どちらも、実際に物件を持ったことのない人の書き方です。
ついでに言うと、不動産の話は、誰がしても途中から急に熱っぽくなりがちです。
話が熱くなってきたと感じたら、いったん利回りを自分で計算し直してください。
向く人と、向かない人
向く人
- 給与収入が安定していて、金融機関から見た借入の枠がある方。借りられる枠があること自体が、不動産投資では強みになります
- 空室と修繕が数か月続いても、本業の収入で返済を続けられる方
- 15年20年という単位で持ち続けられ、途中で売って現金にする予定がない方
- 提示された利回りを、自分で計算し直す気がある方
- 団体信用生命保険の仕組みを理解したうえで、家族への備えとして評価できる方
向かない人
- 手元の資金が薄い方。家賃が入らない月に生活が揺れるなら、まず手元の資金を貯めることから始めてください
- 数年以内に自宅を買う予定がある方。不動産投資で借入の枠を先に使うと、自宅を買うときに借りられる額が減ります
- 数年で売って現金にするつもりの方。売買のたびに費用がかかり、短い期間ではその費用を回収しにくいからです
- 数字の検算を人に任せたい方
- 「節税になる」の一言だけで動こうとしている方。節税になるのは赤字を給与と通算できたときで、いつもではありません
読者の多くは、「向かない人」のほうに当てはまると思います。
それでもこのページを作ったのは、「向く人」に当てはまる方が確かにいるからです。
ただ、その数は多くありません。
ここで扱うこと、扱わないこと
扱うこと
- 仕組みの基本。どこで収益が出て、どこで費用が出るのか
- 始めるときの自己資金の目安と、その考え方
- 不動産投資ローンと住宅ローンの違い（用途も審査も別ものです）
- 利回りの見方。表面利回りと実質利回りは何が違うか
- 空室が出たときに何が起きるかと、備えの考え方
- よくある失敗の型
- 物件を見るときに確認する項目
- 確定申告と青色申告の手続き
扱わないこと
- 個別の物件の紹介や、売買の媒介。私は宅地建物取引業者ではないので、できません
- 利回りや将来の家賃収入の保証。空室、金利、修繕、災害で変わります
- 「不労所得」「年金がわり」といった売り文句。仕事の量も費用も、実際には発生します
- 相続した実家をどうするかという話。それは不動産の売却・査定のほうで扱っています
はじめに読む記事（この順番で読むと迷いません）
- 不動産投資とは｜仕組みとメリット・デメリット／全体像。まずここから
- 不動産投資の利回りの見方｜表面利回りと実質利回り／数字の読み方を先に覚えます
- 不動産投資の始め方｜必要な自己資金の目安／いくら手元に要るのか
- 不動産投資ローンと住宅ローンの違い／混同したまま相談すると、金融機関や業者と条件の話がかみ合いません
- 不動産投資でよくある失敗パターン／成功例より、こちらを先に読む価値があります
誰に相談するかを決める段階の方は、不動産投資の相談先の選び方｜無料セミナー・個別相談を比較して選ぶへ。
相談先の種類と、選ぶときの判断基準をまとめています。
目的別の入口
- 向く人の欄に当てはまった方は、利回りの見方と物件選びで確認すべきポイントを先に。業者やセミナーの話を聞くのは、自分で検算できるようになってからで間に合います
- 空室が出たときが不安な方は、不動産投資の空室リスクとその対策の考え方へ。家賃が入らない月にも、返済と管理費は出ていきます
- 税金の手続きが知りたい方は、不動産投資の確定申告｜青色申告のメリットと手続きへ
- 向かない人の欄に当てはまった方は、不動産投資でよくある失敗パターンだけ読んでおけば十分です。やらないという判断も、判断のひとつです
先に知っておくと、迷いにくくなる前提
元本の保証はありません。
空室や家賃の下落、金利の上昇のほか、修繕や災害でも収支は変わります。
ここに書いているのは仕組みと判断の材料で、成果を約束するものではありません。
表面利回りには、費用が入っていません。
管理費や修繕積立金、固定資産税や保険料を含まず、空室の期間も考えない数字です。
これらを差し引いて計算したものが実質利回りです。
物件の広告には、たいてい表面利回りが出ているので、引き算は自分でします。
住宅ローンを投資用の物件に使うことはできません。
用途が違い、金利も審査の見方も別です。
住宅ローンで投資用の物件を買う提案を受けたら、そこで話を止めてください。
賃貸経営は事業です。
入居者の募集や修繕、退去の対応に加えて、確定申告も毎年続きます。
手がかからない仕組みではありません。
投資用マンションの勧誘には、法律上のルールがあります。
断ったあとの再勧誘や、深夜・長時間の勧誘は禁じられています（宅地建物取引業法）。
断ってよい場面だと知っておくだけで、勧誘を受けたときの対応が変わります。
いずれも2026年8月14日時点で確認した内容です。
制度は変わるので、最新は国土交通省・国税庁など各公式サイトでご確認ください。
情報の最終確認日：2026年8月14日
