PR
不動産投資の物件情報を見ていると必ず登場する「利回り」という数字。ですが、表示されている利回りをそのまま鵜呑みにすると、実際の収支と大きく異なることがあります。この記事では、利回りの見方を整理します。
目次
「表面利回り」とは
物件情報でよく表示される「表面利回り」は、次の式で計算されます。
表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
計算がシンプルで物件同士を比較しやすい一方、管理費・修繕費・税金といった運用中にかかる費用が考慮されていないという特徴があります。
「実質利回り」とは
実際の収支に近い数字を知るには、「実質利回り」を確認する必要があります。
実質利回り（％）＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件購入価格 ＋ 購入時諸費用）× 100
管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料などの年間経費と、購入時にかかる諸費用の両方を差し引いて計算するため、表面利回りより低い数字になるのが一般的です。
利回りを見るときの注意点
- 表示されている利回りが「表面」か「実質」かを必ず確認する
- 家賃収入は、満室が前提で計算されていることが多く、空室が発生すれば実際の利回りは下がる
- 築年数が経過するほど、修繕費がかさみ、実質利回りが低下する傾向がある
利回りの数字だけで物件の良し悪しを判断せず、空室リスクや将来の修繕費用も含めて、長期的な収支を確認することが重要です。
まとめ
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、実際の収支に近いのは経費を差し引いた実質利回りです。物件を検討する際は、どちらの数字が示されているかを必ず確認し、長期的な視点で収支を見積もることをおすすめします。
不動産投資の仕組み全般については不動産投資の仕組みとメリット・デメリットもあわせてご覧ください。
