不動産投資の物件情報には、必ず「利回り」という数字が載っています。
ただ、そこに書かれた数字をそのまま信じると、実際の収支と大きくズレることがあります。
結論から言うと、見るべきは「表面利回り」ではなく「実質利回り」のほうです。
私も最初にもらった物件資料で「表面利回り8％」という数字を見て、思わず心の中でガッツポーズをしました。
ですが後で調べると、その数字には管理費も税金も入っていませんでした。
数字の読み方を人に確かめたい方は、利回りの検算を前提にした相談先の選び方が参考になります。
「表面利回り」とは
物件情報でよく表示される「表面利回り」は、次の式で計算されます。
表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
計算がシンプルで、物件同士を比較しやすいのが利点です。
その一方で、管理費・修繕費・税金といった運用中にかかる費用が考慮されていません。
いわば「満室・無経費」を仮定した理論値です。
「実質利回り」とは
実際の収支に近い数字を知るには、「実質利回り」を確認する必要があります。
実質利回り（％）＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件購入価格 ＋ 購入時諸費用）× 100
ここで言う「年間経費」とは、管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険料などのことです（初出のため開いておきます）。
購入時にかかる仲介手数料や登記費用などの諸費用も差し引くため、表面利回りより低い数字になるのが一般的です。
具体例で見る、表面と実質の差
あくまで仕組みを理解するための、単純化した例です。
年間家賃収入が100万円、購入価格が1,250万円の物件があるとします。
表面利回りは、100万円 ÷ 1,250万円 × 100 で、8％になります。
ここに、管理費や修繕積立金、固定資産税などの年間経費が15万円かかるとします。
さらに購入時の諸費用が50万円かかったとすると、実質利回りは（100万円－15万円）÷（1,250万円＋50万円）× 100 で、約6.5％まで下がります。
同じ物件でも、見る数字によって1.5ポイント以上の差が出ることになります。
迫田さんのケースで考えると
先輩に誘われて話を聞いた、迫田さんのような方もいると思います。
そんな方こそ、まずこの2つの利回りの違いを知ってください。
営業担当の説明を、一段深く聞き返せるようになります。
「その利回りは表面ですか、実質ですか」
この一言が言えるかどうかで、話の聞こえ方はだいぶ変わります。
「利回りが高い物件」に潜む注意点
表面利回りが高い物件を見ると、つい魅力的に感じてしまいます。
ですが、周辺相場より利回りが高い物件には、それなりの理由があることが多いです。
駅から距離がある、築年数が古い、周辺の人口が減少傾向にある。
こうした条件が重なると、家賃を高めに設定しないと利回りが確保できず、結果として空室が長引きやすくなります。
利回りの高さは、リスクの高さと表裏一体になっていることが少なくありません。
数字の高さだけで判断しないという姿勢が、ここでも役に立ちます。
逆に、利回りが低めの物件が悪い物件とも限りません。
立地の安定性や、将来の資産価値まで含めて考える必要があります。
実質利回りは、資料だけでは出ないことがあります。セミナー・個別相談の比較ページで聞ける場を選べます。
利回りを見るときの注意点
- 表示されている利回りが「表面」か「実質」かを必ず確認する
- 家賃収入は満室が前提で計算されていることが多く、空室が発生すれば実際の利回りは下がる
- 築年数が経過するほど修繕費がかさみ、実質利回りが低下する傾向がある
空室が利回りに与える影響については不動産投資の空室リスクとその対策の考え方で詳しく整理しています。
利回りの数字だけで物件の良し悪しを判断せず、空室リスクや将来の修繕費用も含めて、長期的な収支を確認することが重要です。
なぜこの記事を書けるのか
私自身、不動産に融資を受けて投資をしたことがあります。
そのとき確かめたのはただ一つ、月々のキャッシュフローがプラスになるかどうかでした。
金利が高くても利回りがそれ以上に高ければ問題ないし、利回りが低いなら金利のほうを下げなければいけない。
これだけの、単純な物差しです。
ただし、私は宅地建物取引士でも不動産投資の専門家でもありません。
ここに書いたのは一般的な計算の考え方までで、個別の物件が良いか悪いかの判断はできません。
税金の扱いなど専門的な判断が必要な部分は、税理士や不動産会社の専門家にご相談ください。
運営者としての経歴は私のプロフィールページにまとめています。
検算の材料を集めに行くなら、相談前に読む窓口の判断基準から始めてください。
まとめ
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。
実際の収支に近いのは、経費を差し引いた実質利回りのほうです。
物件を検討する際は、どちらの数字が示されているかを必ず確認してください。
そのうえで、空室リスクや将来の修繕費用も含めた長期的な視点で収支を見積もることをおすすめします。
数字を一つ確認するだけの、小さな一歩です。
ですがこの一歩が、後になって「聞いておけばよかった」を減らしてくれます。
不動産投資の仕組み全般については不動産投資とは｜仕組みとメリット・デメリットもあわせてご覧ください。
この記事の内容は、2026年8月12日時点で公開されている情報にもとづいています。
制度や条件は変わることがあります。手続きの前に、公式サイトの最新の表示をご確認ください。
