新築ワンルームと中古ワンルームの違い｜最初の値段に何が乗っているかで選ぶ

新築のパンフレットはピカピカで、写真もモデルルームもとにかくきれいです。
中古の資料は間取り図と数字の表が中心で、正直なところ地味に見える。

見た目で比べると、たいてい新築に気持ちが傾きます。
この記事では、見た目の手前にある「最初の値段に何が乗っているか」から比べていきます。

新しい物件は、買った瞬間がいちばん高くなりやすい。
自分の車でそれを知っている人も、マンションになると急に忘れてしまうから不思議です。

相談先まで比べて決めたい方は、新築と中古の違いにも触れた相談先の選び方も一緒に読むと迷いが減ります。

いちばんの違いは、最初の値段に乗っているもの

新築の値段には、建物と土地のほかに、売るためのコストが含まれています。
広告やモデルルーム、販売会社の利益といった部分です。

そのぶん、新築は買った直後に値段が下がりやすい。
同じ部屋でも、次に売るときは「新築」の看板が外れるからです。
家賃に対して値段が高いので、利回りも低めになりがちです。

中古は、すでに一度その看板が外れた値段で売られています。
しかも、その部屋にいくらで人が住んできたかという家賃の実績が残っている。
判断の材料が、紙の上に最初から並んでいるわけです。

収益を目的に考えるなら、ここがいちばん大きな差になります。
新築は、収益目的の人には向きにくい選択です。

5つの項目で並べると、こう違います

違いを1枚にすると、次のようになります。

項目	新築ワンルーム	中古ワンルーム
値段に含まれるもの	販売のコストが乗っている	市場で付いた値段に近い
家賃の見通し	想定の家賃で計算する	実際の家賃の履歴で計算できる
修繕	しばらく大きな出費は少ない	設備の交換や修繕が早めに来る
ローンを組める期間	長く取りやすい	築年数によって短くなることがある
確かめられる情報	完成前は実物が見られないこともある	部屋・建物・管理の状態を見られる

中古にも弱いところはあります。
修繕の出費が早く来ること。
築年数によって、ローンを組める期間が短くなる場合があることです。

ローンの期間が短いと、毎月の返済は重くなります。
同じ家賃でも、手残りが薄くなる。
中古を選ぶなら、この点を表の上で確かめておきたいところです。

新築の強みも、同じ分量で書いておきます。
買ってしばらくは修繕の心配が少なく、借りる期間も長く取りやすい。
設備が新しいぶん、入居者の募集で有利に働く時期もあります。

どちらを選んでも、決め手は月々の手残り

新築か中古かで迷うと、比べる項目がどんどん増えていきます。
設備に駅からの距離、管理会社や利回りやローン。
項目が10を超えたあたりで、たいてい頭が止まります。

私が使う物差しは1本だけです。
毎月の家賃から、ローンの返済・管理費・修繕積立金・固定資産税を引いて、手元に残るかどうか。

私も自分で一棟持っていますが、買うときに確かめたのは、極端に言えばこれだけでした。
新築でも中古でも、この引き算がマイナスなら見送ります。

引き算には、悪いほうへの動きも入れてください。
空室の月や家賃の下落、修繕積立金や金利の上昇です。
それでもプラスが残るかを確かめます。

相談先ごとの扱う物件の違いは、不動産投資の相談先の比較と判断基準で見比べられます。

この物差しを当てると、話はかなりはっきりしてくる。
新築は値段が高いぶん、プラスになる条件を作りにくい。
中古はプラスになる条件を作りやすい一方で、修繕と借入の期間を見落とすと崩れる。

新築が向く人、向かない人

新築にも、向く人はいます。
はっきりさせておくと、次のような人です。

• 毎月いくらか持ち出しても、家計に響かない資金の余裕がある人
• 修繕や設備の手配を、しばらく考えずに持ちたい人
• 収益より、長く持つこと自体を目的にしている人

反対に、向かないのはこういう人です。

• 毎月の手残りをプラスにすることが目的の人
• 買ったあとの値下がりを受け止める余裕がない人
• 「節税になる」という説明を入口に検討を始めた人

同じ商品でも、資金の余裕によって正解は変わります。
余裕のある人は、値上がりを待つ戦い方もできる。
多くの人にとって先に守るべきなのは、毎月の安全のほうです。

どちらにも当てはまらないなら、今はどちらも買わないという判断も残っています。
見送ることで失うものは、ほとんどありません。

中古を選ぶなら、修繕の計画を先に見る

中古で見落としやすいのは、建物全体の修繕です。
マンションには管理組合があり、修繕のための積立金を集めています。

確かめたいのは、長期の修繕計画と、積立金がいまいくら貯まっているか。
計画に対して積立金が足りないと、あとで積立金が上がったり、一時金を求められたりすることがあります。

国土交通省も、長期の修繕計画を作るためのガイドラインを公表しています。
計画が作られていて、見直されているか。
資料を出してもらうときの目安として使えます。

この2つは、月々の引き算に直接はね返ります。
修繕積立金の行が、あとで太るかどうかの話だからです。

話を聞くなら、扱う物件で相談先を選ぶ

新築と中古のどちらを軸にするかが決まれば、話を聞く相手も選びやすくなります。

中古を軸に考えるなら、東京の中古ワンルームを中心に扱う日本財託が候補です。
自社のコラムで、サブリースより集金代行を勧めている会社です。
申し込む前の確認事項は、日本財託のセミナーで確かめたいことで読めます。

新築という選択肢も含めて聞きたい方は、新築の区分マンションが中心のFJネクストがあります。
上の「向く人」に当てはまるかを先に見たうえで、FJネクストのセミナーを申し込む前の確認へ進んでください。

どちらで聞く場合も、持って行く質問は同じです。

条件は変わることがあります。
申し込む前に、公式サイトの最新の表示をご確認ください。

しばおが、新築と中古を並べて書ける理由

私は不動産を、自分でも一棟持っています。
新築か中古かより先に、毎月の手残りを見る。
この記事も、同じ順番で書いています。

私は宅地建物取引士でも税務の専門家でもなく、金融商品取引業の登録もありません。
物件の紹介も売買の仲介もできない立場です。

不動産投資に、元本の保証はない。
収支は、空室や家賃の下落、修繕や金利で動きます。

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相談先の向き不向きを並べて見たい方は、不動産投資の相談先を比べて選ぶページへどうぞ。